板芙原嘉冠木业工业园内土地现场，180多名技术人员和建设工人已入场，为300亩的工业地产5.0项目做动工前的准备。在丰成木器有限公司，自改项目已如火如荼进行，改造后，将打造“应急科技产业示范基地园区”。上周，记者走进板芙镇，该镇南部的“嘉冠片区”改造和招商正在同步进行。
记者获悉，在中山市召开村镇低效工业园升级改造工作动员大会后，板芙镇随即根据自身的痛点，梳理思路，为解决历史遗留问题积极寻求对策，在实践中逐渐摸索出符合板芙自身的“工改”路径。目前，板芙“工改”正以“重点村改一批、自改一批、促闲置动工一批、清退一批”的模式推进，做到成熟一片，改造一片，滚动发展，力争用5年时间打造“3个千亩级、4个百亩级”七大村镇工业集聚区。
01
连片改造300亩
打造5.0工业集聚园区
4月13日，记者来到原嘉冠木业工业园内土地现场，这里8栋单层建筑即将清拆。由恒君达领投、卓航控股联合投资的点点科创城即将在这里建设。深圳恒君达投资管理有限公司、点点科创城投资（中山）有限公司总裁郑建华告诉记者，目前项目施工仅差最后一项手续，180多名技术人员和建设工人已入场。
在点点科创城招商中心，记者通过沙盘看到，整个园区从功能上划分为六大模块，靠近广珠西线最前沿设置了现代化研发大楼、文化与kok体育娱乐官网的产品展示大楼、商业和公寓配套，其后依次排列一字型厂房，并按照不同产业方向进行区块划分。点点科创城副总裁郭建明指着沙盘介绍，即将动工的一期主要为厂房，另有少量配套，“我们是按3.5容积率设计的，一期工业厂房148亩，建筑面积约34.5万平方米，配套13亩，建筑面积约3万平方米，配套主要是配合拟入园喜玛拉雅氢能产业设置一个综合能源站。”郭建明介绍，第一期结合科学城“低温中心”定位及板芙镇深湾嘉冠片区定位，主要引入四个项目：氢能示范园项目、配套综合能源站、可降解生物科技材料生产基地和锂电池产业基地项目。
▲在点点科创城招商中心，记者通过沙盘看到，整个园区从功能上划分为六大模块。
按照规划，之后的二期共建设77亩用地，全部为工业厂房，主要引入设备类三个项目。三期共建设59亩用地，为研发厂房、办公配套及生活配套区。郭建明解释，随着入园企业的增多，三期的配套项目会比较多，包括科技金融中心、孵化中心和文化展示中心等，其中文化展示中心是将园区企业优质产品进行集中展示，做园区的“产品博览中心”。设立生活配套区，是为园区各企业员工提供一个优质的生活环境，帮助企业招得来人、留得住人。“同时，在保证核心生产功能的基础上，园区还将增加智能物流模块，解决园区企业原材料收发、产品存储、运输等，让企业产品更加快速周转。”郭建明说。
“点点科创城”项目属于板芙镇“3个千亩级、4个百亩级”七大村镇工业集聚区之一的“嘉冠片区”，由嘉冠公司旗下8宗工业用地进行连片改造，共用地约300亩。郑建华表示，改造后，这里的产业集聚将焕然一新。园区规划建筑面积约80万平方米，投资约20亿元，将建成为以“科创”为核心的科技制造产业园，产业定位集中在新能源、新产业、新技术和智能装备方向。点点科创城招商已同步开展，面向以“科技创新”为核心的生产型企业。
记者在郑建华提供的首批意向企业代表名单中看到，有新能源企业喜玛拉雅氢能源发动机总承项目、欧盛锂电池智能化生产线项目，新材料企业特莱福生物材料项目，新技术企业宝尔威精密机械生产基地项目、坚泰盈智能电器制造项目等。梳理可以发现，其中不乏行业龙头和多个国际品牌稳定合作商。据悉，三期全部投产后，根据内部测算数据介绍，园区可容纳企业300家，生产产值预估达到50亿元，解决上万人就业。
据板芙“工改”专班负责人介绍，“嘉冠片区”位于板芙镇南部，广珠西线高速板芙入口南侧，105国道贯穿其中，地理位置优越。目前该片区主要由企业进行自我转型升级，其中嘉冠木业和丰成家居地块已完成前期规划，紧跟经济趋势锁定新技术产业，进入动工前准备阶段，片区有望成为板芙镇最快落地的工改标杆。
在“点点科创城”工改项目落地过程中，板芙工改专班提供了“一对一”服务。目前仅差地块控规一项手续，项目便可以动工。板芙镇已提前联合多部门为企业进行预审批，届时地块控规一出，即可尽快动工。郑建华说，这个项目超越了过去工业地产简单的招商模式，集合了研发、生产、生活以及文化设施等配套设施。
“在中山加快推进低效工业园改造升级中，种种便利政策对我们来说，就是一场及时雨，帮助项目快速进入正轨，相信很快便能回馈社会。” 郑建华表示。
02
率先攻坚村改、自改和处理闲置用地
嘉冠木业工业园改造是板芙镇今年奋力加快工改工作的一个生动写照。据了解，板芙镇现状已建工业用地674宗，共计9320.10亩，30亩以下工业地块占总宗数近9成,总面积占比近5成，权属为镇属、村属用地占总宗数不足1成，多为私营企业和自然人，碎片化、私人化状况突出，占地量大、效益不高、结构不均。
经过“工改”专班的梳理分析，其中低效工业用地299宗，共计3616.37亩，涉及企业380家，分布在3个千亩片区，即金钟村村镇工业集聚区、深湾村村镇工业集聚区、 嘉冠片区，4个百亩片区，即东北片区、中心片区、 白溪村片区、里溪村片区。这是板芙镇工改5年攻坚的主战场、主阵地。
▲项目陆续落地中的板芙智能装备产业园。
板芙镇低效工业园区改造升级专班常务副主任叶健和告诉记者，七大片区各有特点，利益主体错综复杂，今年的升级改造工作主要以村改、自改、处理闲置用地为主，全镇上下为了完成年内800亩的改造任务，分析共性，找出差异，因地因企施策。
首先是重点村改一批，总共有10个项目647亩，对其中4 2重点单元的约500亩地采取挂账收储的改造模式，成立村改项目联合执法工作组和企业走访摸查组，采取“引导”和“梳理”做好搬迁工作。
挂账收储是指将村集体原有的土地委托给政府统筹，在改造项目的实施方案通过改造范围内土地权属人同意后，由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议，土地整理完成后通过公开交易方式出让土地。“我们村有23.9亩的村集体用地，有一家企业在生产玩具产品，村民小组计划通过政府搭建的平台，以挂账收储的方式进行改造。”里溪社区第三村民小组组长林卓彬告诉记者，挂账收储的模式能够平衡村民、企业的利益诉求，保证了现有土地的可持续发展。
其次是企业自改一批，目前已经有16家企业自愿加入到改造队伍，积极配合“工改”大局。当前率先开展的为嘉冠片区，嘉冠木业和丰成家居地块已完成前期规划。
丰成木器有限公司负责人杨才委告诉记者，企业目前一边生产家具，一边进行改造。改造后，丰成木器有限公司的工业园将“变身”香山u谷应急科技产业示范基地园区。最新一栋展厅和办公大楼将作为香山u谷首栋生产和办公大楼，两侧的旧厂房即将清拆，成为新项目二期生产厂房。地块总共16亩，规划建筑面积4万多平方米。园区改造也是满足企业自身新动能发展需求，丰成木器有限公司已成立新公司广东科保应急有限公司，主要生产新型车载和家居应急灭火器。根据现场演示，此种灭火器相比传统灭火器更轻便、使用更简单，车载产品置于车上则可防止车辆自燃，市场前景广阔。刘大为介绍，目前科保应急拿下国外相关品牌产品在中国的家用和车载用品生产、销售授权，“我们已经在国内开拓了30多个经销商，销售渠道已经打开，产品一投产，相信很快就能进入流通层面。”新厂房就位后，预计产业园年产值可达到5亿元左右。杨才委介绍，新项目产品预计年中便可部分投产。
同时，“工改”专班还将计划协调闲置动工一批；清理淘汰一批，统筹腾挪承载。叶健和表示，“工改”专班将及时沟通对接企业主导空间，腾挪企业引导安置，解决好腾挪位置、押金问题、搬迁时间、环评等问题，细化“一企一腾挪方案”，避免优质企业外溢。
03
抓住“人”这个关键画同心圆
过去的低端扩张造成了今天的困局，多年的积弊必须到了革除的时候，阵痛是必然的，如何在阵痛中精准服务就显得尤为重要。叶健和告诉记者，去年12月开始，板芙镇就开始制定5年“工改”计划，立志持久和攻坚解决发展“瓶颈”，在过去的5个月时间，所有人铆足劲儿，以百倍的努力改造低效工业园区。
“工改”的落脚点是低效工业园区，核心和关键是人。板芙镇围绕有效提升工改队伍综合素质，多措并举打造提升“工改”同志的工作能力。今年1月初，板芙镇向全社会发出了招募工改志愿者先锋队员的倡议，在短短1个小时内，全镇机关党员干部、村居党员群众、两新组织党员踊跃报名，形成共约760名的队伍规模，截至目前，工改志愿先锋队队员共计1000余人，“工改铁军”初具雏形。先锋队员下沉走访企业和村居，通过宣传相关政策等多种形式，做好村集体、企业、业主、群众的政策解释和思想引导工作，努力争取最大多数群众、企业的理解、配合，协调处理村民、投资方、工业园管理方等利益方，力求形成支持工改的最大公约数，进一步在工改工作中达成共识，共同朝着推动工改方向前进。
在里溪村片区改造中，里溪三村全村有46户，196个股份，属于次承租人，某玩具企业是投资主体，也是承租人。由政府收储的23.9亩集体用地出让后，承租人某玩具企业根据政府的产业政策规划继续扩大玩具生产，同时要融入相关文创产品。这个过程中，政府获得税收收益，村集体拥有的196个股份则通过企业返回物业的方式分享收益。“返回物业后，物业会随着市场的发展不断增值，村民的收益也会水涨船高。”里溪三村村民小组组长林卓彬胸有成竹地说，“我们近期将举行村民投票表决，只要196个股份的代表人三分之二参与投票，超过半数赞成票后，我们的项目就立即上马。根据前期的细致工作和沟通，我们实现这个目标没有任何问题。”
采访中，丰成木器有限公司负责人杨才委就告诉记者，“工改”既是全市行动，也是企业的内生需求。“这个项目本身就是我们进行转型升级的一个新探索，找到新趋势新方向，企业才能走得更远。而政府大力推动，让我们能够更快更顺畅地投入进去。”改造后的广东科保应急产业示范基地园区将是一个集成高端消防、应急产品及相关设备的研发、设计、生产与加工、销售于一体，集应急产品仓储、检测、电商及五金配套供应链等多功能一体化大型综合产业链服务平台。
在平衡利益的过程中，板芙镇“工改”专班还加大法律的介入力度，形成工改指挥部、司法所和律师事务所的联席会议制度，主要把关相关合同的起草制定，形成五方“共赢”的局面。
【专家建议】
“工改”要答好“利益重新分配”这道难题
广州工业大学产业协同创新研究院胡正发研究员告诉记者，低效工业园区的改造，要克服的难题不再是一个土地用途和强度提升的技术问题，而是利益重新分配的难题。
当前国内很多低效工业园区空间格局较差、土地产权复杂、城市发展环境和品质有待提升，然而因存在融资难、产权模糊、历史遗留问题处理难和土地增值收益分配难等诸多难以解决的问题，改造和土地二次开发面临着较大的社会压力。
他认为，土地作为重要的生产要素, 由其延伸和附加的土地增值收益能否合理分配，是城市土地二次开发或旧城改造实施的核心因素。他建议中山的“工改”，要重视平衡各方利益，才能撬动改造各方积极性，真正推动工改行稳致远。
【律师说法】
在法律的框架下走好“工改”路
广东金桥百信（中山）律师事务所工改法律服务团负责人许永刚律师告诉记者，为了做好中山“工改”的法律服务，他们抽调20多名律师成立的工改法律服务团，对于工改涉及诸多法律问题进行了研究。
他表示，“工改”涉及权利主体众多，法律关系复杂，利益构成多元，既有原产权人、承租人、工厂企业主的现有的利益，又有村民及集体、未来招商引资的企业、提供融资的金融机构、投资机构、施工单位、城市发展的未来预期利益，不同利益主体的诉求多样。
“从广州、深圳城市更新以及顺德工改的经验来看，还是要在现行法律的框架下构建利益平衡、利益共享的多种机制，协调好长远利益与短期利益，实现不同主体的利益共赢，这样才能推动中山工改以更快的速度推进。”他说。
